出租修繕誰負責？哪些該房東修、哪些房客自己處理

一句話回答：法律上，除非租約另有約定，修繕原則上由房東負責；但房客自己不小心弄壞的，要由房客負責。最能保護屋主的做法，是簽約前就把「哪些由房客修」寫清楚。

對屋主來說，修繕是出租後最常遇到、也最容易累積怨氣的事。錢花得不明不白、房客一直打電話、師傅約不到時間，久了就覺得出租很麻煩。其實只要搞清楚法律怎麼分責任，再把租約寫清楚，大部分的修繕爭議都能事先避免。

法律怎麼規定：原則上房東修

《民法》第 429 條： 租賃物的修繕，除了契約另有約定或另有習慣以外，由出租人負擔。

《租賃住宅市場發展及管理條例》（租賃專法）第 8 條：

• 出租人要把「合於居住使用」的房子交給房客，並且在租期間維持這個狀態。
• 簽約前，出租人要向房客說明哪些修繕由出租人負責、範圍到哪裡，並提供需要修繕時的聯絡方式。

這代表什麼？房子的基本功能，例如水、電、門窗、屋頂不漏水，本來就是屋主要維持的。這不是對房客額外的好意，而是法律上的義務。

例外：房客自己弄壞的，由房客負責

依《民法》第 432 條，房客要用「善良管理人的注意」保管房子。因為房客沒有好好使用或保管而造成的損壞，就要由房客負責賠償。

但要注意，正常使用造成的耗損，不能算在房客頭上。設備用久了自然壞掉，仍然是屋主要處理的範圍。退租時怎麼分損壞和耗損，可以參考〈房客退租房子被弄壞，押金可以扣多少？〉。

可以約定哪些由房客負責？

法律允許雙方在租約裡約定，把部分修繕交給房客。內政部公告的住宅租賃契約範本，就有一份「承租人負責修繕項目」的附件，由雙方事先確認。

要特別注意： 依契約範本，沒有事先約明並經房客確認的項目，都由出租人負責修繕。也就是說，租約沒寫清楚，責任就會回到屋主身上。

常見可以約定由房客負責的項目：

• 燈泡、燈管、電池等消耗品
• 因房客使用不當造成的堵塞，例如馬桶、排水孔
• 紗窗、門把等小型配件因房客使用造成的損壞

基本的居住功能，例如房屋結構、防水、主要水電管線，通常仍應由屋主負責，不宜全部轉給房客。

屋主拖著不修，會發生什麼事？

很多屋主覺得「晚幾天修沒關係」，但拖太久，反而可能付出更多代價。

依《民法》第 430 條和租賃專法第 8 條，應該由屋主負責的修繕，房客可以訂一個合理的期限請屋主修。期限到了還沒修：

• 房客可以自己找人修，再向你請款，或直接從房租裡扣。 師傅和價格都不是你選的。
• 房客可以終止租約（依民法第 430 條）。房子就要重新招租，又多了一段空租期。

更實際的損失是：小漏水拖成大漏水、壁癌擴散到整面牆、房客因為住得不舒服而提前退租。修繕晚一點，往往不是省錢，而是花更多錢。

屋主進屋修繕，房客可以拒絕嗎？

不行。依租賃專法第 8 條，出租人為了修繕所做的必要行為，房客不可以拒絕。不過還是要事先和房客約好時間，不要未經同意擅自進屋。

怎麼做，修繕才不會變成麻煩？

簽約前：

1. 用內政部的契約範本，把「承租人負責修繕項目」逐項列清楚，請房客確認簽名。
2. 告訴房客有問題時找誰、怎麼聯絡，這也是租賃專法要求出租人說明的事項。
3. 入住點交時拍下設備現況，註明大約使用年份。

租約期間：

1. 房客報修時，先請對方拍照或錄影，判斷是損壞還是自然故障。
2. 先找師傅報價，保留收據和施工前後照片。
3. 屬於房客造成的損壞，把照片和收據給房客，說明費用怎麼算。

修繕費用也和報稅有關： 出租的修理費，在申報租金所得時如果選擇列舉必要費用，可以列為費用減除。要不要用列舉，可以參考〈出租收入怎麼節稅？〉。

常見問題

不想再半夜接到報修電話？

修繕最消耗屋主的，是一次次接電話、找師傅、約時間，還要擔心被房客說處理太慢。交給豐盛，報修有人接、修繕有人顧，你只要確認結果，房子維持在好租的狀態，房客住得久，你的收入也更穩定。

直接來電 0909-319-403，或 加 LINE 傳房子的地址和目前的狀況。修繕責任怎麼約定才不吃虧，專人幫你看，諮詢不收費。

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本文為一般法律資訊說明，不構成法律意見；個案請洽律師或各地區公所調解委員會。