住外縣市，台中的房子怎麼出租和管理？

一句話回答：人不在當地，最難的不是找房客，而是之後每一次帶看、報修和收租都要有人到場。可以選擇自己遠距管理、委託合法代管業者，或交給包租業者承租。委託合法業者，還能享有租金所得和房屋稅的優惠。

很多屋主是因為工作調動、搬到其他縣市，或是繼承了家裡的房子，才變成「遠距房東」。房子空著捨不得，租出去又擔心顧不到。這篇從屋主的角度，整理遠距出租會遇到的狀況，以及三種管理方式各適合什麼樣的人。

遠距出租，最常卡在這 4 件事

1. 帶看約不到時間房客多半希望平日晚上或週末看屋。你人在外地，每次都要特地回來，很容易因為「約不到」錯過合適的房客，空租期就跟著拉長。

2. 報修找不到人處理熱水器壞了、水管漏水，房客第一時間會找你。依《民法》第 429 條和租賃專法第 8 條，房子的基本居住功能原則上是屋主要維持的，拖著不修，房客可以自己找人修再向你請款或扣租金，甚至終止租約。人在外地，最怕的就是這種臨時狀況。

3. 收租和催繳很被動房租晚了，只能打電話、傳訊息，沒辦法當面了解狀況。欠租越拖越久，押金不夠扣的風險就越高。

4. 不知道房子現在的樣子房客住得好不好、有沒有私自改裝或轉租，人不在當地很難掌握，往往要到退租時才發現問題。

選擇一：自己遠距管理

適合： 房子只有一間、房客穩定，或者你有家人朋友住在附近可以幫忙。

要先準備好的事：

• 在當地找好可以信任的水電師傅和清潔人員，留下聯絡方式。
• 簽約前用內政部的租賃契約範本，把房客負責修繕的項目寫清楚，減少臨時叫修。
• 入住時拍下屋況和設備照片，退租時才有依據。
• 約定固定的繳租日和轉帳方式，每月核對入帳。

要注意的成本： 每一次回來帶看、處理修繕的交通費和時間，都是看不到的成本。如果一年要來回很多趟，可以把這些成本算進去，再和委託管理比較。

選擇二：委託代管

適合： 想保留自己決定租金和房客的權利，但不想處理日常瑣事的屋主。

代管是房子仍由你當房東，由業者受你委託處理簽約、招租、收租、修繕聯絡等事務。對遠距屋主來說，最大的好處是當地有人可以到場：帶看、報修、退租點交都不用你親自跑一趟，租金和租給誰仍然由你決定。

選擇三：交給包租

適合： 想要每月固定收入、完全不想管房客的屋主。

包租是由業者承租你的房子，再轉租給房客。租約對象是業者，房客的大小事都由業者面對，你每個月固定收租金，房子空著的期間也不用擔心收入中斷。

三種方式的差別，可以再看〈包租和代管差在哪？〉。

委託合法業者，還有稅務優惠

把房子委託合法的代管業者，或出租給合法的包租業者轉租，依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 17 條，供居住使用、租期一年以上的，租金所得有額外減免：

另外，依同法第 18 條，各直轄市、縣市政府可以用自治條例減徵這類租賃住宅的房屋稅和地價稅，實際稅率要看房子所在的縣市規定。這些優惠有實施期限，申報前建議以財政部最新公告為準。

自己出租和委託業者的稅負怎麼比，可以參考〈出租收入怎麼節稅？〉。

怎麼確認業者是合法的？

依租賃專法第 19 條，經營包租或代管業務，要向縣市政府申請許可、辦妥公司登記、繳存營業保證金、設置租賃住宅管理人員，並且登記領證後才能營業。同法第 25 條也規定，業者要有至少一位專任的租賃住宅管理人員。

委託前可以請業者出示「租賃住宅服務業登記證」字號，以及租賃住宅管理人員證書字號，確認是合法登記的業者，你的房子和權益才有保障。

常見問題

人在外地，房子也能顧得好

遠距出租最需要的，是在當地有人替你照看。豐盛在台中、彰化、苗栗、南投提供包租和代管，帶看、報修、收租都有人在地處理，你不用再為了房子來回奔波，收入也更穩定。

直接來電 0909-319-403，或 加 LINE 傳房子的地址和目前的狀況。人在外地的房子怎麼安排最省心，專人幫你看，諮詢不收費。

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本文為一般資訊說明，稅務優惠以財政部及各地稅務機關最新公告為準。